内容摘要：住房贷款证券化是所指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行很快交还逗留在长年住房抵押贷款上的资金，使银行有更加多的资金周转用作派发住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，避免较短存长贷现象，更佳地参予住房金融市场和展开业务创意。展开住房抵押贷款证券化，还可以拓展住房金融二级市场，解决问题一级市场自身无法解决问题的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而构成一个更为完善的住房金融体系。

本文重点探究了住房抵押贷款证券化的实质性内容和模式建构。　　关键词：住房抵押贷款 证券化 信用保证体系 证券化市场 模式 　　 　　住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为借贷，发售可在金融市场上交易的证券，还包括抵押贷款券以及由抵押贷款缴纳和借贷的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上构成的，是出售房屋的消费者将出售的房屋作为今后偿还的确保向银行等金融机构获得贷款，用作出售房屋时与银行等金融机构构成的借贷法律关系)出让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权包市场，从金融市场吸取资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相连并构成良性的资金市场。

　　在美国，证券化已沦为住房融资的主要方式。美国住房抵押贷款证券化的运作过程可以简要地总结如下：首先，由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构等）当作完整权益人（发起人，Originator），以“真为卖销售（True Sale）”方式将其持有人的抵押贷款债权合法出让给“特设载体（Special Purpose Vehicle，SPV ）”（即一般来说所说的“证券化公司”）。其次，在出让过程中，一般来说还有信用评级机构和信用增级机构参予其中，通过评估、借贷或保险等形式对特设载体（SPV）展开信用升级。第三，特设载体（SPV）是为证券化目的而正式成立的“尤其信托机构”，它以转让的基础抵押为承托，经信用评级或增级后，在资本市场上发售抵押借贷证券筹措资金，后用筹措的资金来出售发起人所出让的抵押债权。

第四，服务人负责管理向完整债务人收款，然后将源于证券化抵押债权所产生的现金交予特设载体的受托人，再行由该受托人向抵押借贷证券的投资者缴纳利息。根据以上内容分析住房抵押贷款证券化的实质有如下四个内容。　　 　　设计独立国家的贷款抵押证券公司 　　 　　在奠定发展住房抵押贷款（MBS）的模式之前，最基本的步骤就是要创建证券化的专门机构（SPC或SPV），来的组织和引领MBS在我国的成功试点和前进。

一般来说来说，根据房地产抵押贷款证券发售主体的性质有所不同，其证券机构一般可以有三种基本模式：一是政府管理的住房抵押贷款证券机构；二是政府反对、社会公众或法人机构股权以商业方式运作的住宅贷款证券公司；三是纯粹由社会法人机构，甚至是私人股权的住宅贷款证券公司。回应，有以下三方面的基本辨别： 　　由政府主导成立证券化专门机构。发展住房抵押贷款(MBS)说明了着很多公共政策目标，如反对中低收入居民购房、增进住宅金融体系的平稳和住宅产业发展等等，这都是政府应该分担的职责。

因此，在还包括美国在内的许多西方国家，政府都在MBS运作中起着核心作用。从美国的几家SPV来看，政府给与众多优惠政策，这类政府信誉的隐性借贷，对于MBS的顺利开展和交易成本的减少都是十分最重要的。

当然，政府主导还反映在其他方面，例如强化对MBS过程和涉及主体的监管、制订涉及的财务会计制度不予规范等。　　把创建政府背景的证券化专门机构作为前进MBS的出发点，是基于两方面的考虑到：一方面，首先创建政府背景的证券化专门机构，可以为住房抵押贷款一级市场和二级市场的发展奠下较好的基础。另一方面，有助避免民间自发性试点所带给的额外改革成本，也不利于体现政府公共政策的明确目标。　　证券化专门机构的出资方式有两种考虑到：我国正式成立前进MBS的证券化专门机构，可以考虑到两种出资方式，一种是参考中央汇金公司的模式，利用外汇储备展开投资。

另一种是把发展MBS划入国家政策性金融体系，由现有政策性银行投资正式成立证券化专门机构。国家开发银行是政府的开发性金融机构，具备定主权级的国家信用。由国家开发银行来发动正式成立证券化专门机构是十分不俗的自由选择。

由于住房抵押贷款债权自身不存在风险，因此在一定程度上影响了住房抵押贷款证券化的实行。为了确保个人住房抵押贷款业务，美国政府另设政府性质的信用保险机构来专门为个人申请人住房贷款获取经济担保或保险。住房贷款债权证券化后，美国政府及各保险机构又及时对该类证券及其发售主体展开更为全面的信用借贷。同时制订各种法规来防止金融机构在积极开展住房抵押贷款及其证券化过程中不存在的众多风险。

正是有如此完善完备的住房贷款证券保险制度，使以住房贷款权为基础的证券资产风险获得仅次于程度的合理掌控，住房贷款证券的发售和交易才以求成功进行。　　目前建设银行发售住房抵押贷款反对证券业务，将银行的一定规模个人房贷资产检验子集信托于代为机构，由代为机构以上述资产所产生的现金流为基础发售证券。这一证券产品将以债券形式在银行间债券市场上发售并流通。　　 　　创建信用保证体系 　　 　　已并购的抵押借贷债权组群，由政府信用强化，为保险公司等其他信用确保机构不作借贷，使之能如期缴纳本息，从而取得较高的信用评估。

　　首先,我国要创建独立国家的评估体系。由于住房抵押贷款的证券化不会以包的形式展开,标的较为大,也有可能把有所不同地域的房屋人组在一起。因此,在缺少有影响力的独立国家资产评估公司的情况下,对地价、地面建筑质地的评估,似乎不会有一定的技术难度, 所以我国有适当创建独立国家的评估体系。

同时,我国目前并没原始的资信体系,要尽早建立健全个人信用制度,还包括个人信用注册、评估、风险防止等一系列制度，也对个人的债务能力展开评估。这些都是推展住房抵押贷款证券化的必要措施。　　其次，保证借贷中间人的信用，减少住房抵押贷款证券化的风险。

在美国，基于住房抵押贷款的证券必需具备全国普遍认为的统计资料评级机构所审定的两类最高级别中的一类的资格，为了获得这种审定级别，一般来说必需获取某些形式的信用提升。20世纪30年代美国就成立了联邦地产贷款银行委员会，由其与政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦房屋贷款抵押公司和商业银行联合构成一套原始的抵押贷款体系，对住房抵押信贷业务采行了一些优惠措施。而我国目前除了创建住房公积金制度以外，还没原始的住房金融体系和涉及的保险体系。

现在，住房信贷不仅是银行质量最差的资产，而且增长速度也迅速，如果没原始的信用借贷体系，大面积实行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。　　在我国现有的类似情况之下，我们更加有适当获得政府的大力支持甚至主导。政府的主导主要反映在反对或者直接参与成立证券化的专门机构（SPC或SPV）、制订各种方针政策、法律法规、制订各种标准等。

政府主导运作方式在我国的益处，一是不利于反映和实施政府的各种公共政策。二是政府通过影响SPV可以间接调控货币市场和资本市场。三是不利于减少按揭证券化运作成本，主要是减免了便宜的信用增级费用，便于按揭证券化跟上。四是按揭证券化运作主体较为集中于，不利于构成统一的按揭证券化市场，不利于增进全国或整个地区范围内的按揭贷款标准化。

五是我国现阶段各种中介机构的信用等级都较为较低，诚信度也有待于更进一步的提升，在这种情况下，由政府出面展开证券化，可以强化市场的信心。　建构住房抵押贷款一、二级市场 　　 　　创建完备、扎实的住房抵押贷款一级市场 　　一个原始的住房抵押贷款市场还包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产不作抵押向金融机构申请人贷款，银行对其展开严苛审查后发放贷款的市场。在一级市场,通过证券结算等中介机构起到，将抵押债权证券在市场上改以广大投资者、企业法人、金融机构所享有。

　　一般情况下，投资房地产抵押债权的投资者并不是一级市场的购房者，一般为证券投资者。一级市场构成的银行享有的房地产抵押债权通过金融市场出让给这些证券投资者，从而获得再行展开房地产抵押贷款的资金。　　抵押贷款一级市场牵涉到到银行的安全性、盈利性和流动性。

一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的偿还期限较长，银行长年资产与短期负债不给定，就无法消弭未来不确定性带给的风险；二是资产的流动性和期限呈圆形反方向变动，期限就越宽，流动性就越较低，住房抵押贷款本身的特性要求了其流动性较好，因此目前各银行都严苛容许贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面对的利率风险就相当大；另外，当客户因短时间丧失偿还债务能力或者指出债权人产生的利益多达债权人所产生的损失时，就不会再次发生信用风险。由于上述原因，银行积极开展住房抵押贷款业务的积极性不低。

这也是目前银行广泛“惜贷”的一个最重要成因。鉴于此，为提升银行的积极性，可参考发达国家的作法，希望推展住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。

　　筑构完备的、流动性较强的抵押贷款二级市场 　　住房抵押贷款二级市场可以分成证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有人的抵押债权汇聚重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的借贷和信用强化，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而构成的资金流通市场，称之为抵押贷款二级市场。非证券化市场是所指由投资者必要买回住房抵押贷款，从而构建涉及债权主体的必要切换。

　　美、特的联合特点是，再行有一级市场的住房抵押贷款保险和借贷，在一级市场较为规范的基础上发展二级市场。由于有一级市场的保险和借贷，二级市场对MBS借贷的风险大大降低。目前，美、特住房抵押贷款利率与MBS利率间的利差一般只有0.5个百分点，其中还包括了服务费和二级市场的担保费。

如果一级市场不规范，个贷风险相当大，那么二级市场对MBS借贷的风险就相当大，或者对MBS展开信用增级的成本就很高，就不会巩固投资者对MBS的兴趣。另一方面，二级市场的发展又更进一步增进了一级市场的规范。　　要发售抵押贷款证券必需创建完备的、流动性较强的抵押贷款二级市场。

还包括：首先，制订适当的法律法规。只有确保长时间的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效地流动，其效应才能确实以求充分发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很迟缓，实行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面对着创建和完备有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。其二，深化金融改革。

在国有银行商业化的同时，不应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，创建多元化的投资融资机构，前进金融机构经营机制的切换，不断扩大住房信贷资金来源。其三，研发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且容许条件严苛，这相当严重制约了住房抵押贷款市场的发展。

针对这一情况，我们不应自学国外经验，吸取一些合适国情的贷款形式，如分级偿还债务抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推展住房抵押贷款二级市场的发展。

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